SchweizWissen erklärt, wie die Schweiz funktioniert — wirtschaftlich, politisch, gesellschaftlich.
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Mehr als jeder siebte Schweizer ist Millionär - aber nur 36 Prozent besitzen ihre Wohnung. Warum eines der reichsten Länder der Welt mehrheitlich zur Miete lebt.
Die Schweiz ist in vielen Rankings ganz vorne: Lebensqualität, Innovation, Wettbewerbsfähigkeit, Löhne, Stabilität, Infrastruktur.
Beim Wohneigentum sieht es ganz anders aus.
Während in vielen europäischen Ländern die Mehrheit der Menschen in den eigenen vier Wänden lebt, ist die Schweiz ein Land der Mieterinnen und Mieter. Nur rund 36 Prozent der dauerhaft bewohnten Wohnungen werden von ihren Eigentümerinnen und Eigentümern selbst bewohnt.
Damit gehört die Schweiz beim Wohneigentum zu den Schlusslichtern Europas.
Das wirkt auf den ersten Blick überraschend. Die Schweiz ist reich. Die Löhne sind hoch. Die Wirtschaft ist stark. Warum besitzen dann so wenige Menschen ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung?
Die Antwort ist nicht ein einzelner Grund. Es ist ein ganzes System: hohe Immobilienpreise, strenge Finanzierung, knappes Bauland, starke Mietkultur, Steuern, Regulierung und ein Wohnungsmarkt, der sich über Jahrzehnte anders entwickelt hat als in vielen Nachbarländern.
In vielen Ländern gilt Wohneigentum als Normalfall. In der Schweiz ist es immer mehr die Ausnahme.
Das Bundesamt für Wohnungswesen schreibt, dass nur rund 36 Prozent aller dauerhaft bewohnten Wohnungen von ihren Eigentümerinnen oder Eigentümern selbst bewohnt werden.
Auch die OECD beschreibt die Schweiz als Sonderfall. Im OECD-Durchschnitt lebten 2022 rund 71 Prozent der Haushalte in Wohneigentum. Nur die Schweiz und Deutschland hatten laut OECD eine Mehrheit von Mieterhaushalten.
Die Schweiz ist nicht einfach leicht unter dem europäischen Durchschnitt. Sie ist strukturell ein anderes Wohnland.
Der europäische Vergleich macht den Unterschied besonders deutlich.
Laut Eurostat lebten 2024 rund 68 Prozent der Menschen in EU-Haushalten in Wohneigentum. In Ländern wie Rumänien, der Slowakei oder Ungarn liegt die Eigentumsquote sogar bei über 90 Prozent.
Solche Zahlen bedeuten nicht automatisch, dass das Wohnen dort besser ist. In vielen Ländern entstand Wohneigentum historisch durch andere politische Systeme, Privatisierungen, tiefere Preise oder weniger entwickelte Mietmärkte.
Aber der Unterschied zur Schweiz ist massiv. Die Schweiz ist also nicht deshalb ein Mieterland, weil niemand ein Eigenheim möchte. Viele möchten eines. Aber für viele bleibt es finanziell kaum erreichbar.
Eine Studie der ZHAW in Zusammenarbeit mit dem Bundesamt für Wohnungswesen kam 2023 zu einem klaren Ergebnis: 80 Prozent der Menschen in der Schweiz, die sich Wohneigentum wünschen, können es sich nach eigenen Angaben nicht leisten.
Das ist der Kern des Problems.
Ein Eigenheim kostet in vielen Regionen nicht einfach ein paar Jahreslöhne. In beliebten Agglomerationen, Städten und Seenähe kann eine Eigentumswohnung schnell über eine Million Franken kosten. Ein Einfamilienhaus noch deutlich mehr.
Hohe Schweizer Löhne helfen zwar. Aber sie reichen oft nicht, weil die Immobilienpreise noch stärker gestiegen sind.
Die Schweiz ist ein kleines Land mit begrenztem Boden.
Gleichzeitig ist nicht jeder Quadratmeter bebaubar. Berge, Seen, Landwirtschaftsflächen, Schutzgebiete, Raumplanung, Lärmschutz und politische Verfahren begrenzen das Angebot.
Dazu kommt: Die wirtschaftlich attraktivsten Regionen sind besonders knapp. Zürich, Genf, Zug, Lausanne, Basel, Luzern, Bern, die Goldküste oder die Genferseeregion ziehen Menschen, Firmen und Kapital an.
Dort, wo viele wohnen wollen, ist Land am knappsten.
Knappheit ist deshalb ein Grundzustand des Schweizer Wohnungsmarktes.
Die Schweiz will ihre Landschaft schützen und Zersiedelung begrenzen. Das ist grundsätzlich sinnvoll.
Das Problem: Verdichtung ist politisch, rechtlich und lokal schwierig.
Neue Wohnprojekte treffen oft auf Einsprachen. Gemeinden fürchten Verkehr, Schattenwurf oder Veränderung des Ortsbilds. Bestehende Eigentümerinnen und Mieter wehren sich gegen Abriss oder neue Quartiere.
So entsteht ein Widerspruch: Die Schweiz braucht mehr Wohnraum, will aber Boden schützen. Sie will verdichten, aber Verdichtung ist langsam und konfliktreich.
Selbst wer ein gutes Einkommen hat, bekommt in der Schweiz nicht automatisch eine Hypothek.
In der Regel müssen Käuferinnen und Käufer mindestens 20 Prozent Eigenkapital einbringen. Bei einer Immobilie für 1,2 Millionen Franken sind das mindestens 240'000 Franken.
Dazu kommt die sogenannte Tragbarkeit. Banken rechnen nicht nur mit dem aktuellen Hypothekarzins, sondern prüfen mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 Prozent. Die gesamten Wohnkosten sollen in der Regel nicht mehr als etwa ein Drittel des Bruttoeinkommens ausmachen.
Das schützt das Finanzsystem. Aber es schliesst viele Menschen aus.
Gerade junge Familien können oft die monatlichen Kosten tragen, schaffen aber die Eigenkapital- und Tragbarkeitsanforderungen nicht.
Die Schweiz hat hohe Löhne. Aber Wohneigentum verlangt nicht nur Einkommen, sondern Vermögen.
Das ist ein grosser Unterschied.
Eine Familie kann ein gutes Haushaltseinkommen haben und trotzdem nicht genug Eigenkapital besitzen. Wer nicht erbt, keine Schenkung erhält oder jahrelang sehr viel sparen kann, kommt oft nicht auf die nötigen 200'000, 300'000 oder 400'000 Franken.
Dadurch wird Wohneigentum stark zur Frage von Vermögen und Herkunft. Wer Eltern mit Wohneigentum oder Kapital hat, hat bessere Chancen. Wer neu in die Schweiz kommt oder aus einer Mieterfamilie stammt, hat es deutlich schwerer.
Ein weiterer Grund wird oft unterschätzt: Mieten ist in der Schweiz relativ normal und gesellschaftlich akzeptiert.
In manchen Ländern gilt Mieten als Übergangslösung. In der Schweiz kann man auch als gut verdienende Person langfristig zur Miete wohnen, ohne dass es sozial ungewöhnlich wirkt.
Dazu kommt ein vergleichsweise stark regulierter Mietmarkt. Mietverträge, Kündigungsschutz, Referenzzinssatz und Mietzinsanfechtung sorgen dafür, dass Mieten nicht völlig frei und ungeschützt funktioniert.
Grundsätzlich ist der Mietmarkt stabil genug, dass viele Menschen nicht zwingend kaufen müssen. Das unterscheidet die Schweiz von Ländern, in denen Eigentum stärker als einzige sichere Wohnform gilt.
Wenn Menschen nicht selbst kaufen, verschwindet Wohneigentum nicht. Es gehört einfach jemand anderem.
In der Schweiz besitzen Pensionskassen, Versicherungen, Immobilienfonds, Genossenschaften, private Vermieter und institutionelle Investoren einen grossen Teil des Mietwohnungsbestands.
Das hat Vorteile: Professionelle Eigentümer können grosse Wohnbestände bauen und bewirtschaften. Pensionskassen investieren in Immobilien, um stabile Renditen für Rentenvermögen zu erzielen.
Aber es hat auch eine Kehrseite: Wohnungen bleiben für viele Menschen Anlageobjekte statt Eigentum. Wer mietet, zahlt langfristig Wohnkosten, baut aber kein eigenes Immobilienvermögen auf.
In der Schweiz mussten Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie selbst nutzen, lange den sogenannten Eigenmietwert als Einkommen versteuern.
2025 stimmte die Schweiz über eine Reform ab. Volk und Stände nahmen die Vorlage mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen an. Damit wird die Eigenmietwertbesteuerung abgeschafft. Der Bundesrat setzte die Reform auf 2029 in Kraft.
Ob das die Wohneigentumsquote stark erhöhen wird, ist aber offen. Die grössten Hürden bleiben Preise, Eigenkapital und Tragbarkeit.
Die tiefe Wohneigentumsquote ist nicht überall gleich.
In ländlichen Regionen ist Wohneigentum verbreiteter. In Städten ist es deutlich seltener - dort dominieren Mehrfamilienhäuser, Mietwohnungen und institutionelle Eigentümer.
Gerade dort, wo die meisten Jobs entstehen, ist Eigentum am schwierigsten erreichbar. Die wirtschaftlich stärksten Regionen sind genau jene, in denen Wohneigentum für normale Haushalte am schwierigsten ist.
Die strengen Finanzierungsregeln haben einen Zweck: Sie sollen verhindern, dass Haushalte zu hohe Schulden aufnehmen und dass eine Immobilienblase das Bankensystem gefährdet.
Die FINMA warnte 2025 vor steigenden Risiken im Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt, weil Immobilienpreise weiter kletterten und Banken teilweise an ihren eigenen Vergabekriterien vorbeigingen.
Die Schweiz hat nicht nur ein Problem mit zu wenig Eigentum. Sie hat auch ein Problem mit zu hohen Risiken, wenn Eigentum zu leicht finanziert würde.
Der tiefe Eigentumsanteil ist also teilweise auch der Preis für finanzielle Stabilität.
Nicht unbedingt.
Eine hohe Wohneigentumsquote klingt positiv. Aber sie ist nicht automatisch ein Zeichen für Wohlstand. In manchen Ländern besitzen viele Menschen ihre Wohnung, weil der Mietmarkt schwach ist oder Immobilien historisch günstig waren.
Die Schweiz zeigt das Gegenteil: Ein Land kann reich, stabil und lebenswert sein - und trotzdem mehrheitlich zur Miete wohnen.
Mieten hat auch Vorteile: mehr Flexibilität, weniger Klumpenrisiko, einfacherer Wohnortwechsel und weniger Kapitalbindung.
Das Problem ist also nicht, dass alle mieten. Das Problem ist, wenn Menschen kaufen möchten, aber keine realistische Chance haben.
Wohneigentum ist in der Schweiz mehr als eine Wohnfrage. Es ist eine Vermögensfrage.
Wer vor 20 oder 30 Jahren gekauft hat, profitierte oft stark von steigenden Immobilienpreisen und tiefen Zinsen. Wer heute einsteigen will, trifft auf viel höhere Preise, strengere Anforderungen und knappes Angebot.
Dadurch entsteht ein Generationenkonflikt. Ältere Eigentümer sitzen auf hohen Vermögenswerten. Jüngere Haushalte zahlen hohe Mieten und sparen gegen einen Immobilienmarkt an, der schneller steigt als ihr Eigenkapital.
Es geht nicht nur um Häuser. Es geht um Aufstieg, Sicherheit, Familie, Altersvorsorge und die Frage, ob Vermögen in der Schweiz noch aus eigener Arbeit aufgebaut werden kann.
Die Schweiz ist beim Wohneigentum ein europäisches Schlusslicht, obwohl sie eines der reichsten Länder Europas ist.
Der Grund liegt nicht darin, dass Schweizerinnen und Schweizer kein Eigenheim wollen. Der Grund liegt darin, dass der Zugang extrem schwierig ist.
Hohe Immobilienpreise, knappes Bauland, strenge Hypothekarregeln, hohe Eigenkapitalanforderungen, starke Mietstrukturen, institutionelle Investoren und regionale Knappheit machen Wohneigentum für viele Haushalte kaum erreichbar.
Gleichzeitig ist Mieten in der Schweiz normaler und stabiler als in vielen anderen Ländern. Die tiefe Eigentumsquote ist also nicht nur ein Problem - sie ist auch Teil eines anderen Wohnmodells.
Aber die soziale Frage wird schärfer: Wenn Eigentum vor allem für Erbende, sehr Gutverdienende und bereits Vermögende erreichbar bleibt, wird Wohnen immer stärker zur Vermögensgrenze.
Einfach gesagt: Die Schweiz ist nicht arm an Geld. Sie ist arm an bezahlbarem Boden. Und genau deshalb bleibt der Traum vom Eigenheim für viele ein Traum.
Bundesamt für Wohnungswesen BWO: Wohneigentumsquote rund 36 Prozent; Zunahme 1970 bis 2015 vor allem durch Stockwerkeigentum. (bwo.admin.ch)
Eurostat: 2024 lebten 68 Prozent der Menschen in EU-Haushalten in Wohneigentum. (ec.europa.eu)
OECD: Society at a Glance 2024; OECD-Durchschnitt 71 Prozent Eigentümerhaushalte 2022; nur Schweiz und Deutschland mit Mehrheit von Mieterhaushalten. (oecd.org)
Bundesamt für Wohnungswesen BWO / ZHAW-Studie 2023: 80 Prozent der Wohneigentum-Wünschenden können es sich nicht leisten. (bwo.admin.ch)
Raiffeisen: Mindestens 20 Prozent Eigenkapital; kalkulatorischer Zinssatz rund 5 Prozent. (raiffeisen.ch)
FINMA: Warnung 2025 vor steigenden Risiken im Immobilien- und Hypothekarmarkt. (reuters.com)
Eidgenössisches Finanzdepartement EFD: Annahme der Wohneigentumsbesteuerungsreform am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen. (efd.admin.ch)
Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV: Abschaffung Eigenmietwert, Inkrafttreten 2029. (estv.admin.ch)
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